En agosto de 2025, el Tribunal Superior de Bogotá profirió una importante sentencia dentro de un proceso de apelación sobre una promesa de compraventa de inmueble. El caso giró en torno a la finca denominada “San Rafael” o “Gran Chaparral”, ubicada en La Vega, Cundinamarca, cuyo contrato de promesa fue declarado nulo de manera absoluta debido a errores graves en la identificación del predio.
¿Qué sucedió en el caso?
En 2019, las partes celebraron una promesa de compraventa por $738.000.000. Sin embargo, al momento de perfeccionar el negocio, surgieron inconsistencias en los datos del inmueble:
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Diferencias en la extensión del predio (se mencionaban áreas de 6,7 hectáreas, 3,6 hectáreas, 2,3 hectáreas y hasta 4,7 hectáreas).
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Linderos imprecisos y traslapados, lo que impedía una delimitación clara.
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Confusión en la cédula catastral y en la denominación de la finca.
Un dictamen pericial concluyó que los linderos descritos en la promesa no podían verificarse en la realidad, lo que generaba inseguridad jurídica.
Decisión judicial
El Tribunal confirmó la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, amparado en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y el Código Civil colombiano, que exigen que la cosa prometida en venta esté plenamente identificada para que el contrato produzca efectos.
Adicionalmente, ordenó:
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La restitución del inmueble a los vendedores.
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La devolución de los $62.000.000 recibidos como arras, debidamente indexados.
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El pago de frutos civiles por $432.960.000, correspondientes a los beneficios que habrían podido percibir los propietarios desde la entrega del bien hasta 2025, salvo el periodo de pandemia donde las actividades económicas estuvieron restringidas.
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El rechazo de las mejoras y adecuaciones alegadas por los compradores, por carecer de prueba y tratarse de mejoras suntuarias (como un proyecto de glamping).
Importancia de la sentencia
Este fallo refuerza un principio esencial del derecho civil colombiano:
Una promesa de compraventa de inmueble solo es válida si la identificación del predio es precisa e inequívoca.
De no cumplirse, el contrato carece de efectos jurídicos, y las partes deben restituirse lo entregado, incluyendo el valor de los frutos civiles que el propietario legítimo habría podido percibir.
Los compradores y vendedores de bienes raíces en Colombia deben asegurarse de que los contratos de promesa incluyan linderos claros, matrícula inmobiliaria correcta y datos catastrales exactos, pues cualquier error puede llevar a la nulidad absoluta.
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Jimmy Jiménez
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