La Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia SC395-2023, resolvió un recurso de casación en un proceso de protección al consumidor relacionado con el proyecto inmobiliario Acqua Power Center en Ibagué. Este fallo es clave porque aclara quién puede reclamar judicialmente las fallas en bienes comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Antecedentes del caso
Varios compradores de oficinas y parqueaderos demandaron a Cimcol S.A. (constructora) y a Fiduciaria Bancolombia S.A. (vocera del fideicomiso), alegando defectos graves en las zonas comunes: fachadas deterioradas, ascensores sin mantenimiento, filtraciones de agua, baños en mal estado y conflictos en la administración. Los demandantes pidieron hacer efectiva la garantía legal prevista en la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), además de la nulidad de cláusulas abusivas en los contratos.
Tanto en primera como en segunda instancia, se rechazaron las pretensiones porque los propietarios no eran administradores de la copropiedad. El Tribunal sostuvo que solo el administrador puede reclamar por bienes comunes, con base en el artículo 2.2.2.32.3.4. del Decreto 1074 de 2015.
La decisión de la Corte Suprema
La Corte casó la sentencia y precisó varios puntos fundamentales:
1. El consumidor sí puede demandar
La Corte recordó que la Ley 1480 de 2011 protege directamente al consumidor, quien es destinatario final del bien inmueble. Por lo tanto, son los compradores quienes tienen legitimación activa para exigir la garantía legal, incluso frente a defectos en zonas comunes.
2. El decreto no puede restringir la ley
El artículo 2.2.2.32.3.4. del Decreto 1074 de 2015 establece que el administrador debe reclamar por bienes comunes. Sin embargo, la Corte aclaró que este decreto es una norma reglamentaria y no puede restringir el derecho que la Ley 1480 reconoce a los consumidores.
3. Alcance de la garantía legal en inmuebles
La garantía en bienes inmuebles incluye:
- 10 años por estabilidad de la obra.
- 1 año por acabados y líneas vitales (tuberías, redes eléctricas, etc.).
Esto aplica tanto a unidades privadas como a bienes comunes.
4. Protección frente a cláusulas abusivas
La Corte reiteró que las cláusulas que limiten derechos de los consumidores o exoneren al constructor de responsabilidad son nulas de pleno derecho, por ser contrarias al Estatuto del Consumidor.
Implicaciones prácticas
Este fallo fortalece los derechos de compradores y copropietarios en proyectos de propiedad horizontal. A partir de esta decisión:
- Los consumidores individuales pueden acudir directamente a la justicia sin depender de la voluntad del administrador.
- Los constructores y fiduciarias no pueden escudarse en reglamentos internos para eludir responsabilidades.
- Se refuerza la protección contra deficiencias constructivas y cláusulas abusivas en contratos de compraventa inmobiliaria.
La Corte Suprema dejó claro que la garantía legal en inmuebles no es exclusiva del administrador de la copropiedad: los compradores, en su calidad de consumidores, pueden exigirla judicialmente. Esto constituye un avance en la defensa de los derechos de quienes adquieren vivienda u oficinas en Colombia.
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Jimmy Jiménez
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